Зміни законодавства нерідко призводять до появи таких запитань: як саме потрібно застосовувати новий закон; на кого він поширюється; як новий закон впливає на вже наявні правовідносини тощо? Такі запитання виникають і у зв’язку з оновленням вітчизняного законодавства, що регламентує діяльність ОСББ.

Так, із 2015 року в Україні діє нова редакція Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі — Закон про ОСББ), яка істотно змінила правовий статус ОСББ і співвласників багатоквартирних будинків. Наразі з’ясуймо, як новий Закон про ОСББ вплинув на діяльність і права існуючих ОСББ.

Членство в ОСББ

З моменту прийняття Закону про ОСББ і до 2015 року існувало поняття «член ОСББ». Членом ОСББ могли бути фізичні або юридичні особи, які були власниками квартир чи приміщень у багатоквартирному будинку. Причому право на членство в ОСББ не набувалось автоматично, а залежало від двох факторів: 1) наявності бажання власника квартири чи приміщення стати членом ОСББ, 2) згоди ОСББ на прийняття такого члена. Порядок прийняття в членство визначався статутом.

Такі законодавчі положення на практиці призводили до непростих ситуацій, коли створене ОСББ не об’єднує всіх власників квартир у багатоквартирному будинку через небажання останніх вступати до об’єднання. Або ж навпаки — об’єднання створювало перешкоди у вступі до ОСББ осіб, які бажали стати членами. Таким чином, в одному будинку проживали як члени, так і не члени ОСББ.

Зміни до Закону про ОСББ від 2015 року запровадили нову модель відносин співвласників в ОСББ, за якої не передбачається поняття член або не член ОСББ. Усі власники  квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку визнані співвласниками такого багатоквартирного будинку. Стаття 10 Закону про ОСББ також закріпила, що рішення загальних зборів,  прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників.У ст. 15 Закону про ОСББ прописані обов’язки співвласників будинку, зокрема: виконувати обов’язки, передбачені статутом об’єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті в межах їхніх повноважень; своєчасно й у повному обсязі сплачувати належні внески та платежі тощо. Таким чином, за оновленим законодавством права й обов’язки між власником квартири/приміщення та ОСББ виникають автоматично й не залежать від волі цих суб’єктів.

Як жити по-новому «старим» ОСББ

Уявімо ОСББ, яке було створене до 2015 року та в якому не всі власники квартир або приміщень у будинку є членами ОСББ. Як проводити загальні збори? Чи кликати на них тих осіб, що не були членами ОСББ? Як рахувати кворум і проводити голосування?

Відповідно до п. 3 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», яким затверджено нову редакцію Закону про ОСББ, установлено, що статути об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить такому Закону.

А це говорить про те, що якщо ОСББ не привело свій статут у відповідність до норм Закону про ОСББ, і в ньому лишаються положення про членство в об’єднанні та права членів ОСББ, такі положення статуту мають ігноруватися, натомість застосовуватися положення Закону.

На практиці це означає, що ОСББ під час здійснення діяльності та проведення зборів має дотримуватися прав усіх співвласників багатоквартирного будинку, визначених у ст. 14 Закону про ОСББ, незалежно від того, чи входили вони до складу ОСББ до 2015 року. Зокрема ОСББ повинне дотримуватися прав співвласників брати участь в управлінні об’єднанням; обирати та бути обраним до складу статутних органів об’єднання; ознайомлюватися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки; одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання; надавати на вимогу співвласника для ознайомлення всі свої фінансові звіти тощо.

Як проводити загальні збори «старим» ОСББ

Загальні збори ОСББ мають проводитися за ініціативою правління або ініціативної групи в складі не менш як 3-х співвласників за правилами, передбаченими для установчих зборів, тобто:

1) повідомлення  про  проведення зборів має направлятися не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення в письмовій формі та вручатися кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом);

2) у повідомленні про проведення загальних зборів зазначаються, із чиєї ініціативи скликаються збори, місце та час проведення, проект порядку денного;

3) кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

4) якщо одна особа є власником квартир (квартири) і/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на загальних зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності;

5) рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників;

6) якщо в результаті проведення зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», протягом 15 к.дн. проводиться письмове опитування  співвласників, які не голосували на зборах;

7) рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»). Отже, якщо процедури проведення загальних зборів ОСББ, згідно зі статутом, не відповідають процедурі, визначеній у Законі про ОСББ, об’єднання має користуватися саме Законом.Якщо через певні причини в ОСББ відсутня інформація про співвласників багатоквартирного будинку, котрі раніше не були членами ОСББ, таку інформацію необхідно отримати з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо ОСББ ігноруватиме права колишніх нечленів ОСББ, усі рішення, прийняті з порушенням установленої та описаної вище процедури, можуть бути оскаржені та скасовані в судовому порядку.