Крок перший – підготовка
Для початку необхідно утворити ініціативну групу зі створення ОСББ. Така ініціативна група повинна складатися не менш як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Об’єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Ініціативній групі варто здійснити низку заходів, а саме:
• провести роз’яснювальну та ініціативну роботу з мешканцями – мета та завдання створення ОСББ, функції з управління, обґрунтування фінансових засад діяльності, описати технічний стан будинку та довести доцільність створення ОСББ, ознайомити з позитивним досвідом наявних ОСББ;
• зібрати відомості про приналежність квартир і нежитлових приміщень на підставі даних правовстановлюючих документів мешканців, або взяти інформаційну довідку з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, в якій буде вказана інформація про суб’єктів права власності на квартири, житлові та нежитлові приміщення, розташовані в багатоквартирному житловому будинку. Для цього необхідно подати відповідну заяву до відділу реєстрації майнових прав на нерухоме майно управління юстиції або в електронному вигляді на офіційному веб-сайті Міністерства юстиції України;
• підготувати проект статуту ОСББ;
• підготувати проведення установчих зборів (проект протоколу установчих зборів, реєстру присутніх на зборах, листка голосування тощо);
• підшукати кандидатів у правління ОСББ.
Це важливо!
Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів.
Пояснімо чому.
По-перше, кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконним.
По-друге, згідно із ч. 9 ст. 6 Закону № 2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників.
Тож, якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтверджували, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та прийняті на них рішення можуть бути визнані проведеними всупереч закону (недійсними, незаконними, такими, що не відбулися, тощо). Для того щоб цього не сталося, слід точно впевнитися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.

Крок другий – установчі збори
Скликає власник будинку або ініціативна група.
Повідомлення. Для цього потрібно оповістити всіх співвласників про проведення установчих зборів. Про проведення установчих зборів необхідно письмово повідомити усім власникам житлових та нежитлових приміщень будинку не менш як за 14 днів до дати проведення. Повідомлення надається кожному власнику під розписку або рекомендованим листом.
У повідомленні вказується:
• з чиєї ініціативи скликаються збори;
• місце проведення;
• час проведення;
• проект порядку денного.
Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх власників або їх уповноважених осіб.
У голосуванні беруть участь власники (їх уповноважені особи), які присутні на зборах.
Це важливо!
Статтею 10 Закону № 2866 передбачено, що кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Зупинімося детальніше на тому, як відбувається голосування. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Пояснімо це на прикладі.
У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м.
Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:
100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.
Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.
Рекомендуємо заздалегідь, до проведення зборів, здійснити відповідні розрахунки та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів варто на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.
Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Разом з тим, статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.
Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів “за” або “проти”, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.
Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів “за” не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Письмове опитування під час установчих зборів об’єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом № 417, а саме:
• Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням.
• Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання – це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти “за”, “проти”. Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.
• Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім’я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання “так”, “ні”, особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.
• Голосування від імені співвласника представником здійснюється в порядку представництва згідно з вимогами цивільного законодавства. Кожен співвласник, який має право голосу, може реалізувати це право під час проведення такого опитування лише один раз з одного питання.
• Забороняється в процесі проведення письмового опитування співвласників примушувати їх до голосування за або проти прийняття відповідного рішення чи винагороджувати їх за це в будь-якій формі.
За результатами підрахунку результатів письмового опитування співвласників особи, які проводили письмове опитування, вносять його результати до протоколу зборів та підводять загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані на зборах співвласників, і голоси співвласників, отримані під час проведення письмового опитування.
Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.
Підготовка проекту статуту ОСББ
Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут, відтак проект цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут у двох примірниках підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті слід завірити нотаріально.
Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим статтею 7 Закону № 2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері житлово-комунального господарства. (Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства 27 серпня 2003 року № 141(зі змінами, згідно наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23 вересня 2015 року № 238).
У статуті має бути визначено:
• назва і місцезнаходження об’єднання;
• мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання;
• статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;
• порядок скликання та проведення загальних зборів;
• періодичність проведення зборів;
• порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них;
• перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
• джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;
• порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;
• перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;
• права і обов’язки співвласників;
• відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
• порядок внесення змін до статуту.
Увага: Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.
Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.

Крок третій – державна реєстрація ОСББ та постановку на облік в ДПІ, Пенсійному фонді та інших фондах соціального страхування тощо.
Державна реєстрація здійснюється у відділі державних реєстраторів юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців реєстраційної служби міського управління юстиції.
Реєстрація ОСББ, назва яких збігається з іншими ОСББ, не допускається, і орган держреєстрації перевіряє, чи немає вже зареєстрованих ОСББ з таким найменуванням. При наявності ОСББ з тотожнім найменуванням, Вам буде надане повідомлення про залишення документів без розгляду, що не перешкоджає Вам усунути недоліки та надати документи для держреєстрації повторно. Щоб така проблема не виникала, ОСББ можуть попередньо порадитися з реєстраційною службою.
1. ОСББ розташовується за місцем знаходження будинку.
2. Уповноважена установчими зборами особа (заявник) подає безпосередньо або надсилає рекомендованим листом до органу держреєстрації такі документи:
3. Протокол установчих зборів об’єднання (рішення про створення ОСББ приймається шляхом поіменного голосування та оформлюється особистим підписом кожного, хто голосував).
4. Статут ОСББ у двох примірниках. Статут прошивається, сторінки його нумеруються та підписується особою, яку на це уповноважили установчі збори.
5. Список членів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку .
6. Реєстраційна картка на проведення державної реєстрації юридичної особи, утвореної шляхом заснування нової юридичної особи (форма № 1, отримується безпосередньо в місті реєстрації).
Відповідальність за достовірність відомостей, наведених у поданих документах, несуть власники приміщень та заявник.
Документи, що подаються до органів держреєстрації, складаються державною мовою, прошиваються та нумеруються.
Реєстраційна картка ОСББ заповнюється заявником та зберігається в органі держреєстрації.
Це важливо!
Орган держреєстрації не має права вимагати від заявників подання документів, не передбачених чинним законодавством, і несе відповідальність за зберігання реєстраційної справи.
ОСББ вважається юридичною особою з моменту його державної реєстрації та виготовлення печатки.
Крок четвертий – відкриття рахунку в банку
Після реєстрації ОСББ відкриває рахунок у банку. Для цього надається виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Внески мешканців (квартплата) надходять на цей рахунок та витрачаються виключно на будинок.
Крок п’ятий – укладання угод.
Ви маєте укласти всі необхідні угоди з утримання будинку та прибудинкової території та надання житлово-комунальних послуг.
Крок шостий – управління будинком
Управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.
Об’єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об’єднання.
Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до законодавства та статуту ОСББ. Ця процедура регламентована Постановою Кабміну №1521 від 11 жовтня 2002 року, згідно з яким передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс має проводитися разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та всією техдокументацією — у двомісячний термін з моменту звернення ОСББ. Якщо документація відсутня, балансоутримувач зобов’язаний виготовити її за свій рахунок.
Для цього необхідно звернутися до колишнього балансоутримувача багатоквартирного будинку або до особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об’єднання.