Час, коли ЖЕКи збирали з мешканців багатоквартирних будинків гроші і творили за них що хотіли, безповоротно минає. Все більше співвласників багатоквартирників бере долю будинків у свої руки та організовується в ОСББ – їхня кількість наближається до 28000, причому близько 40% об’єднань співвласників було створено лише за останні два роки.

Причин створити ОСББ є чимало, про деякі з них "Обозреватель" уже писав , проте цікавіше перевіряти їх на практиці. Тут нам у нагоді стане досвід київського ОСББ "Оазис-4", створеного у фешенебельному будинку в престижному кварталі на березі Дніпра. Щоправда, преміальний клас будинку не завадив місцевому ЖЕКу за 10 років довести його "до ручки" та іще й накопичити мільйонні борги. Що змінилося зі створенням ОСББ – читайте далі.

Головна причина створити ОСББ – у прагненні розпоряджатися власними коштами на власні потреби. Кожен будинок – унікальний, як і набір житлових послуг, що робить управління ним максимально ефективним. Коли мова йде про будинки, якими традиційно управляє ЖЕК, найчастіше стається так, що ні на вартість утримання будинку, ні на якість послуг пересічний власник квартири аж ніяк не може вплинути. Влітку вартість послуг київських ЖЕКів зросла приблизно вдвічі – новий розмір плати за утримання передбачено для понад 8 000 будинків столиці, а середній розмір тарифу становить 6,43 грн за 1 кв. м з ПДВ.

А от в ОСББ "Оазис-4" платять лише 4 гривні за 1 кв. метр. Таке рішення було затверджено загальними зборами об’єднання співвласників –тобто так вирішили самі власники квартир. Цікаво, що в 2015 році ЖЕК намагався тут підняти тариф до 8 грн/м. кв., але таке рішення вдалося скасувати значними зусиллями активістів будинку – довелося підключати навіть КМДА.

Рік тому будинок управлявся ЖЕКом, і застав там жахливі речі: розгромлені щитові, занедбані теплопункти, купи сміття у підвалі. Тепер ситуація змінилася на краще – зусиллями новоствореного ОСББ.

Тепер кошти співвласників будинку, що витрачаються на його потреби, нарешті чітко контролюються, – стверджує голова правління ОСББ "Оазис-4" Яна Діанова. За останній рік було наведено лад у технічних приміщеннях та на прибудинковій території – зелену зону та дитячий майданчик у дворі також приведено до ладу. Про усі позитивні зміни, на які пішли внески на утримання будинку та прибудинкової території, мешканців інформують за допомогою друкованого бюлетеня, який видає ОСББ. Контролює витрати і ревізійна комісія ОСББ, обрана з числа співвласників будинку.

ОСББ може отримувати "теплі кредити" та брати участь у програмах співфінансування енергоефективних заходів. Річ у тім, що українські банки тільки нещодавно навчилися довіряти організованим співвласникам багатоквартирних будинків — переконавшись у їх платоспроможності та сумлінності. Проте без юридичної особи, якою є ОСББ, отримати теплий кредит на те, аби привести свій будинок до ладу, підвищити енергоефективність, покращити комфорт та зменшити платіжки – неможливо. До того ж, об’єднання співвласників найчастіше стають переможцями місцевих програм співфінансування – у Києві це програма "70/30".

ОСББ "Оазис-4" за порівняно короткий період існування вже встигло перемогти у цьогорічному конкурсі "70/30" – тож 30% енергоефективних заходів спонсорували співвласники будинку, а решта 70% – надійдуть з бюджету міста.

"Ми подали проект на 930 тис. грн, наше ОСББ на 280 тис. грн повністю замінило все освітлення у під’їздах, а їх у нас 15. Всюди встановлено LED-лампи, датчики руху та звуку. Коли ми приймали будинок, то споживали близько 55 тис КВатт, зараз споживання впало до 22 – тож наш пункт програми окупиться менше, ніж за рік", – розповідає Яна Діанова. Вона додає, що на 650 тис. грн місто має найближчим часом модернізувати два теплові пункти та налагодити систему гарячого водопостачання у будинку.

ОСББ може допомогти економити кошти співвласників. Здавати в оренду допоміжні приміщення, сортувати сміття, отримувати кошти за розміщення реклами на будинках – все це, і навіть більше, дозволено робити об’єднанню співвласників. Є лише одна умова – отримані кошти мають піти на статутну діяльність ОСББ, наприклад – на оплату послуг підрядників або ремонт будинку. Таке обмеження діє не лише як своєрідний запобіжник (недобросовісне керівництво ОСББ їх не розтягне), але і позбавить об’єднання претензій з боку податкової.

"Оазис-4" також вміло користується такою опцією. Яна Діанова розповіла, що за 10 місяців роботи ОСББ отримало 309 000 грн таких доходів, з них дві третини – за здачу в оренду допоміжних приміщень, і ще близько третини – 102 000 грн – за рекламу. "Це реклама в ліфтах. Ми робимо спеціальні вкладки, і кожен клієнт, у якого є бізнес, може вкладати у них свою рекламу, поряд із нашими газетами. За таку вкладку вони платять 2800 гривень", – повідомила голова ОСББ.

Об'єднання співвласників може самостійно управляти будинком, або найняти управителя. Тут ОСББ має повну свободу волі – може або наймати окремих підрядників на різні послуги, або утримувати штат працівників, або ж взагалі доручити управління професійній компанії, яка оптимально підходить мешканцям за співвідношенням ціни та якості послуг. До того ж, ОСББ може постійно контролювати діяльність підрядників, не допускаючи ні халтурної роботи, ні перевитрат коштів.

Будинку на набережній Дніпра, де зараз створено ОСББ "Оазис-4", свого часу не пощастило із ЖЕКом. І ці проблеми мешканці "розхльобують" і дотепер. Полюбовно розійтися із колишньою управляючою компанією їм не вдалося й досі. Яна Діанова стверджує, що ЖЕК не виконав зобов’язань, передбачених законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", за якими мав передати ОСББ всю технічну документацію на дім та підписати акт прийому-передачі будинку. "Проте управляюча компанія відмовляється підписувати акт, оскільки в ньому сказано про дефекти на 1,7 млн. грн. ЖЕК дефектів не визнає і акт не підписує", – розповідає голова ОСББ.

Саме така безгосподарність ЖЕКів дуже часто стає першопричиною створення ОСББ у багатоквартирниках. Проте як же кожен окремий співвласник може впливати на роботу ОСББ, а особливо – в таких величезних будинках на сотні квартир, як у випадку із "Оазис-4"? Про це розповість інфографіка.