На загальних зборах ОСББ було прийнято рішення про проведення капітального ремонту багатоквартирного будинку. Зважаючи на різну площу квартир, співвласники отримали повідомлення-платіжки із різними сумами. Зокрема, власникам трикімнатних квартир визначено до сплати суми, що перевищують 2000 грн, що для багатьох є дуже обтяжливим. Водночас співвласників попереджено, що у разі несвоєчасної сплати визначених сум ОСББ звертатиметься до суму за примусовим стягнення. Чи правомірно це? Чи можуть співвласники якось захистити себе від зависоких платежів?

У разі, якщо прийняття рішення про здійснення капітального ремонту, а також розрахунок сум до сплати були здійснені без «процедурних» порушень, уникнути сплати «ремонтних» платежів навряд чи вдасться. Однак співвласники можуть потурбуватися про те, аби не стикатися з подібною ситуацією у майбутньому. Пояснімо.

Передусім нагадаємо: згідно з абз.абз. 5, 7 ч. 9 ст. 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі – Закон № 2866), питання про використання спільного майна, а також визначення  порядку  сплати,  переліку  та розмірів внесків і платежів співвласників відноситься до виключної компетенції загальних зборів співвласників. Та й в ч. 3 ст. 23 Закону № 2866 закріплено, що внески  на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об’єднання та/або рішенням загальних зборів.

Тобто ситуація, коли співвласники скликали загальні збори, та проголосували на них за проведення ремонту, а також прийняли рішення про необхідність додатково до щомісячних внесків на утримання будинку здійснити разові внески на оплату ремонтних робіт (якщо кошторисом сума на відповідні цілі не була передбачена, або її не вистачає), цілком вписується в рамки закону. При цьому, якщо на загальних зборах не було зафіксовано конкретної суми до сплати кожним із співвласників, а лише затверджено загальний «ремонтний» кошторис – це також не буде порушенням. Адже механізм визначення частки із загальної суми, яку має сплатити кожен зі співвласників, врегульований законодавчо.

Так, згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 20 Закону № 2866: «Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання,  реконструкцію,  реставрацію,  проведення  поточного  і капітального  ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному  будинку встановлюється пропорційно до загальної площі   квартири   (квартир)   та/або   нежитлових  приміщень,  що перебувають у його власності.Частка   участі   співвласника  квартири  та/або  нежитлового
приміщення  визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення».

                Отож, знаючи загальну суму, а також маючи перелік співвласників та відомості про належні їм на праві власності площі, розрахувати конкретні суми до плати можна за допомогою низки нескладних математичних дій – фіксувати цю інформацію у протоколі загальних зборів не обов’язково (хоча й бажано, аби в майбутньому уникнути непорозумінь).Водночас завважимо, що рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників, – це чітко прописано в ч. 5 ст. 10 Закону № 2866. Аналогічне слідує з абз. 3 ч. 1 ст. 15 Закону № 2866, яким одним з обов’язків співвласників визначено виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їх повноважень.Окрім того, одним з прав ОСББ визначено право вимагати від  співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених  законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного  фондів (абз. 4 ч. 1 ст. 17 Закону № 2866).

Таким чином, якщо загальні збори будуть скликані та проведені без порушень (як закону, так і установчих документів), та за проведення ремонту проголосує необхідна кількість співвласників (з урахуванням положень статуту щодо кількості голосів, необхідних для прийняття подібних рішень), внески на ремонт доведеться платити. Адже в іншому разі ОСББ дійсно матиме повне право звернутися до суду – це передбачено абз. 5 ч. 1 ст. 17 Закону № 2866. Але ж при цьому не виключено, що невдовзі ініціативні співвласники забажають ще якось модернізувати, «освіжити» будинок, і за результатами чергових загальних зборів будуть розіслані нові платіжки, з іще більшими сумами.. То ж чи можна щось зробити, аби убезпечити себе від подібної ситуації?

Перш за все – можна зачепитися за п. 2 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII, згідно з яким співвласники зобов’язані забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку. Зважаючи на відповідну норму, радимо закріпити в статуті ОСББ положення, згідно з яким у разі, якщо за попередньою оцінкою вартість капітального ремонту перевищує, скажімо, 100000 грн, та проти проведення такого ремонту віддано, приміром, 5 чи більше % голосів, доцільність та невідкладність (по суті, необхідність) такого ремонту має бути підтверджена висновком будівельно-технічного експертного дослідження.

І, відповідно, лише в разі, якщо експертиза підтвердить, що дороговартісного ремонту не уникнути і зволікання з ним може потягти несприятливі наслідки, виносити на остаточне голосування питання про проведення відповідного ремонту та збір необхідних коштів.Окрім того, акцентуймо, що Закон № 2866 неодноразово згадує про ремонтний фонд ОСББ. Очевидно, що у разі, якщо співвласники проголосують про створення такого фонду та погодять певну суму, що має щомісяця до нього відраховуватись, це зможе убезпечити у майбутньому від необхідності здійснювати значні відрахування за раз. Адже типово кошторис ОСББ передусім включає необхідні поточні витрати, тоді як потребу у ремонті не завше можна спрогнозувати заздалегідь. Відповідно, у разі, якщо ОСББ матиме окремий ремонтний фонд, необхідність проведення ремонту не застане співвласників зненацька: навіть якщо і знадобиться додаткове фінансування, принаймні частина суми вже буде у наявності.