У строк, відведений законодавцем для визначення форми правління багатоквартирним будинком (до 01.07.2016 р.), співвласники прийняли рішення про створення ОСББ та передачу частину функцій з управління багатоквартирним будинком ЖЕКу, який і раніше утримував відповідний будинок. ОСББ було зареєстроване у червні 2016 року, однак договір з ЖЕКом був укладений лише у вересні. Нині ЖЕК наполягає, що співвласники мусили оплачувати його послуги також протягом липня-серпня 2016 року, до укладення договору ЖЕКу з ОСББ. Чи правомірні такі вимоги?

Давайте розберемось:

Аби з’ясувати, чи були підстави платити ЖЕКУ у період з 01.07.2016 р. до укладення договору між ОСББ та ЖЕКом як управителем, звернімось, передусім, до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі – Закон № 417), що набрав чинності 01.07.2015 р.

Так, ч. 4 ст. 13 Закону № 417 встановлено, що до визначення співвласниками багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, форми управління багатоквартирним будинком, але не більше одного року із дня набрання чинності Законом № 417, послуги з утримання такого будинку надає суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності Законом № 417.

З наведеної норми недвозначно висновується, що після 01.07.2015 р. ЖЕК міг продовжувати надавати послуги на підставі раніше укладених договір із власниками квартир:

• лише якщо у будинку не створено ОСББ;

• виключно до 01.07.2016 р. (тобто до спливу одного року з дати набрання чинності Законом № 417).

Відповідно, після того, як співвласники будинку зареєстрували ОСББ (у червні 2016 року), зникли правові підстави для співпраці з ЖЕКом. А отже, з формальної точки зору нарахуванням останнім плати за утримання будинку стало неправомірним.

Однак водночас звертаємо увагу на таке. Якщо ЖЕК продовжував надавати послуги по утриманню будинку – забезпечував прибирання прибудинкової території, вивіз побутових відходів, освітлення місць загального користування, енергопостачання ліфтів тощо (мовимо про послуги, надання яких має здійснюватися безперебійно та які, вочевидь, таки надавалися ЖЕКом, і останньому це буде нескладно довести), уникнути оплати послуг житлово-експлуатаційної контори не вдасться. Адже  з великою долею імовірності ЖЕК може звернутися до суду. А нині існує багата судова практика, згідно з якою визнається наявність так званих фактичних договірних відносин – коли відсутній письмовий договір, однак обставини свідчать, що між сторони існують взаємні зобов’язання.

Відзначимо, що в ч. 5 ст. 13 проекту Закону про житлово-комунальні № 1581-д від 10.12.2015 р. у редакції до повторного другого читання від 19.06.2017 р. (далі – Проект) закріплена норма, яка, по суті, узаконює право постачальника комунальних послуг вимагати плату за надані послуги навіть без договору:

«Відмова споживача (іншої особи, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача) від укладання договору з виконавцем комунальної послуги не звільняє його від обов’язку оплати фактично спожитої комунальної послуги, наданої таким виконавцем».

І хоча зазначена норма стосується саме комунальних послуг (а не послуг з управління багатоквартирним будинком, які надаються ЖЕКами і які Проект відносить до житлових), не виключаємо, що разі ухвалення Проекту суди поширюватимуть відповідне правило в тому числі й на послуги управителів.

Нині договірні відносини за відсутності діючої письмової угоди суди типово констатують у разі, коли послуги надаються виконавцем, а споживач не вчиняє жодних дій аби це припинити та користується отримуваними благами. Ну а якщо споживач ще й хоча б частково оплатив отримувані після закінчення договору послуги – доводити суду їх відсутність не варто навіть і намагатись.

Отож, аби не виникало подібних ситуацій, закінчення дії договору з управителем (приміром, з тим же ЖЕКом) варто документувати. Якщо договір припиняється у період, коли ще не сплив строк його дії – це слід оформлювати додатковою угодою між сторонами. Окрім того, в усіх випадках закінчення договірних відносин слід фіксувати шляхом своєчасного складання первинних документах – акту наданих послуг, акту приймання-передачі будинку з управління тощо.

Якщо ж управитель відмовляється від підписання таких документів – співвласникам або ОСББ (залежно від того, хто є стороною договору) необхідно підписати примірник відповідного акту самостійно і надіслали його на адресу незговірливого контрагента листом з описом вкладення та повідомленням про вручення. У разі спору для суду це буду вагомим аргументом для прийняття рішення на користь співвласників будинку.