Такі вимоги, безумовно, неправомірні. Оскільки створення ОСББ можливе лише в разі прийняття відповідного рішення про це більшістю співвласників будинку, найімовірніше, що забудовник пред’являє такі вимоги вже після того, як право власності на квартири зареєстровано в установленому порядку. Адже до цього моменту створення ОСББ, а отже – і виконання таких вимог забудовника, у принципі, неможливе.

Частина 4 ст. 9 Конституції України закріплює, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Частина 1 ст. 321 Цивільного кодексу України закріплює також, що ніхто не може бути обмежений у здійсненні права власності.

За своєю правовою природою створення ОСББ – це виключно право, та у жодному разі не обов’язок співвласників будинку обрати саме таку форму управління спільним майном багатоквартирного будинку. За бажанням, співвласники можуть вирішувати всі питання управління будинком на загальних зборах; частину функцій з управління будинком передати певній групі співвласників – представників; передати всі або частину функцій з управління будинком управителю. Усі наведені варіанти можуть бути реалізовані як зі створенням, так і без створення ОСББ.

Мета створення ОСББ чи обрання іншої форми управління багатоквартирним будинком –забезпечення належного стану спільного майна будинку. Останнє, як відомо, є спільною сумісною власністю співвласників. Законодавство не надає забудовнику жодних прав упливати на обрання форм управління такою власністю.

Таким чином, поведінка забудовника в описаній ситуації більше схожа на шантаж і не має жодних правових підстав. Крім того, така поведінка означає по суті неправомірне створення перешкод власнику квартири здійснити доступ до свого помешкання, що залежно від обставин, може підпадати й під ознаки кримінального правопорушення.

У такому випадку оптимальним варіантом дій власника квартири буде обрання активної позиції. Зокрема, якщо в співвласника є правовстановлюючі документи, які посвідчують право власності на квартиру, та відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ця особа є власником квартири, то вона має право безперешкодно володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю, у т.ч. входити до квартири, змінювати замки на дверях, установлювати нові тощо. 

У разі перешкоджання забудовником таким діям доцільно буде зафіксувати ці факти та невідкладно звернутися до правоохоронних органів із заявою про кримінальне правопорушення.

Якщо ж у покупця квартири відсутні правовстановлюючі документи й згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно така особа не є власником квартири, захисну позицію слід вибудовувати залежно від обставин конкретної справи. Імовірно, у такому випадку може бути доцільним звернення до суду з позовом до забудовника про зобов’язання вчинити певні дії (передати документи тощо).