Передусім застережемо: подібні договори – це завжди ризик. Тож по можливості від них варто утримуватися. Однак якщо ситуація безваріантна (украй необхідно укласти саме такий правочин) – маємо декілька практичних порад, які слід узяти до уваги. Далі пояснимо усе детальніше..

Згідно з п. 16 р. ІІІ Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141, голова правління на виконання своїх повноважень, зокрема, діє без доручення від імені об’єднання й укладає в межах своєї компетенції договори. Інакше кажучи, голова правління є представником ОСББ, і саме він у загальному випадку має скріплювати власним підписом договори, які ОСББ укладає з контрагентами.

Водночас ч. 3 ст. 238 Цивільного кодексу України чітко передбачено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, установлених законом.

Завважимо: як свідчить практика, зважаючи на наведену вище норму, суди вбачають підстави для визнання недійсними договорів, які укладені між юридичною особою та ФОП, що є керівником такої юридичної особи (див., наприклад, постанову ВСУ від 23.09.2014 р. у справі № 3-110гc14, на яку активно посилаються суди нижчих інстанції під час розгляду аналогічних ситуацій).

Отож, ризик визнання недійсним договору, укладеного між ОСББ і підприємцем, що є головою такого об’єднання, однозначно є. При цьому завважте: навіть якщо обидві сторони (і ОСББ, і ФОП) переконані в добросовісності один одного та виключать імовірність того, що одна з них поскаржиться до суду, аби визнати укладений договір недійсним, загроза настання таких наслідків усе одно лишається. Адже згідно з пп. 20.1.30 ПКУ контролюючі органи (податківці) наділені правом звертатися до суду, у т.ч. подавати позови до підприємств, установ, організацій та фізичних осіб, щодо визнання оспорюваних правочинів недійсними та застосування визначених законодавством заходів, пов’язаних із визнанням правочинів недійсними, а також щодо стягнення в дохід держави коштів, отриманих за нікчемними договорами.

Своєю чергою, визнання договору недійсним потягне за собою цілу низку наслідків. Насамперед доведеться коригувати дані бухобліку та, імовірно, фінансову й податкову звітність (якщо вона була подана за відповідний період). Окрім того, не виключаємо, що в разі, якщо ОСББ включене до Реєстру неприбуткових установ та організацій, фіскали можуть угледіти нецільове використання коштів і, відповідно, поставити під сумнів неприбутковий статус об’єднання.

Отож, вирішуючи, чи справа варта заходу, добре зважте всі «за» та «проти». У разі ж якщо ви таки зважитеся ризикнути, порадимо таке.

1. Уникайте ситуації з підписанням договору однією й тією ж особою з обох сторін. Інакше кажучи — ситуації, коли голова правління, з одного боку, підписуватиме договір від імені ОСББ як його представник, а з іншого боку, — як фізична особа-підприємець. Так, правління ОСББ може, приміром, доручити підписання відповідного договору заступнику голови правління.
2. Обов’язково задокументуйте, що рішення про укладення договору з головою правління як ФОПом було прийняте правлінням ОСББ як колегіальним органом (підтвердити це зможе протокол засідання правління). Інакше кажучи, важливо забезпечити доказ того, що волевиявлення на укладення правочину було колективним, а не виходило від одного лише голови правління. А ще краще — якщо укладення подібного договору буде погоджене співвласниками на загальних зборах ОСББ. У такому випадку звинуватити голову правління в тому, що він діяв у власних інтересах і всупереч інтересам об’єднання, буде складно.